主题：今年秋天极有可能成为楼市运行拐点
- 发表于2009-10-30
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- 发表于2009-11-25
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- 发表于2009-11-26
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统计显示，上周深圳新房仅售出688套，创下今年新低，二手房市场也连续6周下跌。在国内其他一线城市，如北京、上海等地，也都同样出现了“价格滞胀、成交量萎缩”的现象。
纵观今年的楼市表现，“先扬后抑”的特征已越来越明显。如果以国内一些地区房价创出历史新高来看，今年秋天极有可能成为房地产市场运行的拐点，而当下的房地产市场价格则将成为历史顶峰。
房价“拐点”并非是主观臆断，市场内外部因素的共同作用决定了这一结果。从市场运行的基本规律而言，从来都没有只涨不跌的市场，特别对于股市、楼市等具有投资属性的市场更是如此。中国房地产市场价格牛市始于1998年的房产改革，持续上扬11年从未出现过真正意义的调整。2007~2008年间，房地产市场受到海外金融危机影响，本应出现一轮调整，但该行业的投资带动潜力挽救了自己。在经济总量政策的支持下，房地产市场不仅调整幅度远小于其他行业，甚至在今年春天开始翻身向上，最终走出了一波熊市中的“牛行情”。
该跌不跌的结果就是让市场风险进一步积聚，并导致未来市场调整的惨烈程度更加巨大。今年上半年的房价飙升，政策推动与投机炒作是两大主要原因。各地为了优化投资增长数据，对于房地产信贷政策大幅放宽，二套以上购房都能够轻松地获得优惠利率贷款，由此导致房价上涨的属性明显变味。年初至今的整个房价上涨过程，大体可划分为三个阶段，1～3月购房的主要是自住型购房者，即刚性需求压抑一年半之后爆发；3、4月份后，改善需求和部分投资资金进入市场；5月份之后，入市的投机资金大幅度增多，并成为主流。
既然市场需求已经被投机因素所控制，那么影响投资收益与资金供给的因素就会决定房价走势。从投资回报率看，房价的租金回报率近期创出历史新低，目前国内房价与租金比例大致在1：400以上，超过1：500的也不少见。这意味着单靠租金收入收回投资需要长达40年~50年时间，而国际上的租售比一般在1：200左右。从资金供给状况看，央行对货币政策所进行的“动态微调”，其资金收缩力度之大、速度之快要远超市场预期。特别是针对房地产市场的信贷发放，近期已经出现明显紧缩。
投机性购房者的资金来源绝大多数都依赖于银行贷款。一旦货币政策开始收紧、信贷审核趋于严格化，就将逆转市场趋势。
这一规律其实是投机市场运行的必然结果，而在当下房地产市场出现拐点的可能性已经越来越大，最重要的决定因素在于经济形势的积极变化。随着“保八”等总量经济政策目标得到实现的基础趋于稳固，调控部门拥有了政策调整的腾挪空间。直白地说，在经济形势企稳向好之后，调控政策已经不再需要房产投资的“保驾护航”，与此同时房地产“一业独大”的弊病则越发明显，相关政策导向已经由支持转为抑制。由此，失去支持的高房价根本无法独木强撑，价格拐点的出现成为必然。（马红漫，经济学博士）（来源：广州日报）