1.算保值增值率，得知：已高估的房子保值增值不了，“最后一棒”的代价太高。
　　因为投资别的每年有10％收获，所以2007年买新房90平米时，首付、装修、家具家电花65万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（10次方）= 65万 * 2.594 = 十年里付出资金成本为169万。按揭65万 + 65万 * 每年付息0.07 * 10年 = 按揭成本为110万。169 + 110 = 为了这套房十年里总共付出资金成本279万元 / 90平米 = 到最后每平米实际花了3.1万元 / 十年后房子0.8成新 = 十年后该地段新房价格要涨到每平米3.9万你才保本。说明，买入已高估的房子保值不了，更不要说增值了。
　　如果十年里租房，3万 + 3.2万 + 3.4万 + 3.6万 + 3.8万 + 4万 + 4.2万 + 4.4万 + 4.6万 + 4.8万 = 合计租金39万。（279万 – 39万） = 十年里为了一句“我有房”三个字破费了240万 = 十年可节省240万用于投资。
　　说明，在高位买房，付出了难以想象的很高的代价。
　　房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!

近三年，房价下跌的概率很大，投资者要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。买房的是有钱人，越涨越有人追买。租房的是中低收入家庭（或合租群体），物价涨得比工资快，样样都涨但工资涨不多，消费能力很有限，维持90平米的二房每年3万元的租金就气喘嘘嘘了。每年每套加租金0.2万元就加得要吵架了。如果房东的房租要大涨，那么房客只好换小点的（比如70平米）或偏僻点的房子，要不3人变4人合租。这样，社会上在短时间内就出现大量等待出租的房子，供大于求，房租很快就会回到原先的水平。如果一个城市房租一直涨，工资收入跟不上，那么房客就会换城市工作。结果也是供大于求，房租很快就会回到原先的水平。
　　正府大盖廉租房，许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。
　　125万的房子 / 70年 = 每年折旧1.8万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.2万。3 - 1.8 - 0.5 - 0.2 = 一套90平米的房子的“租金实际收益”0.5万元。130万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。
　　在通货膨胀情况下，目前钱存在银行里是负利率，是吃亏的。可是买房比存在银行里更吃亏。0.5万/ 7.6万 = “租金实际收益”只是银行存款收益的15分之1。
　　说明投资房产用于出租获得收益或“以租还贷”这条路已经被堵死了。说明房价奇高，下跌的内在动力很大。

国际认可的股市市价盈利率是十几倍。目前，100元 / 存银行五年期利息一年5.87元 = 17年可收回投资（市盈率17倍）。2008年4月中旬，股市的有的绩优股的市盈率15倍，表面是15年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。130万的房资 / “租金实际收益”0.5万元 = 260年可回本（市盈率260倍）。很明显，买房比炒股的风险更大。风险大了就要跑。目前的房价再涨一倍是市盈率520倍，说明房价不可能再上涨了。
　　一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上。“租金实际收益”0.5万元 / 130万 = 只有0.4%的回报。0.5万的“租金实际收益” / 如果房价下跌一半到65万元 = 也只能维持大约1%的超低的可怜的投资收益率。

价格有时在价值轴心上方，有时在价值轴心下方。对国民经济而言，石油比房子重要得多，稀缺得多，刚需性更强。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它差不很多的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年4月石油期价大涨到每桶115米元，中国石油反而大跌低见 16元，还有一大堆人在杀跌。你在48.62元时买了，然后对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是笑话。
　　房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，贪心地追高再追高。熊市低估时门可罗雀，恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常，不由分说，残酷无情。我们要听市场的，而不是市场听我们的。可见多军的各种理由在市场面前显得多么的苍白无力。
　　在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。
　　有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。
　　土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。
　　你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
　　我们面临的环境问题日益严重。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。
　　有人瞎说还要涨20年。房价每4年涨1倍的话，2007年一套130万 * 2 * 2 * 2 * 2 * 2 = 130 * 32 = 20年后就要拆迁的烂房值得4160万元吗？

2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。
　　20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。
　　有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？

国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％。6 / 收入的50％用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。2007年8月全市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万 = 2007年底H市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。已无法保证家庭幸福、生活改善、事业发展和社会进步。在不健全的社会保障下，要保证30年不失业不生病，不然银行就可能收走房子。
　　2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！当前房价再涨一倍的话，不利于讲三个代表，不利于讲共富，不利于讲和谐社会。
　　3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。
　　2007年我国某市住房痛苦指数＝10000元/平米÷3333元＝3
　　2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77
　　2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65
　　比较的结果说明，当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，如果房价再涨一倍的话，二线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家二线城市买4套房。如果房价再涨一倍的话，房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力？难道大家都不懂这样的道理：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，大陆买一大套房子需60年，在台弯只需15年上下，如何加快祖国统一的步伐？总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失的。与国际接轨是大势所趋，历史必然。

楼主高人啊

多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。 “钱袋”（有效购房能力）决定“脑袋”（购房需求），钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法，是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。钱袋里只有30万，每月只收入3000元，需要结婚买房，一点刚性也显示不出来。大多数老百姓首付能力在50万以下, 每年最大还贷能力在5万元以下，过了这二条线,吃“钢枪子”也出不来“刚性”。
　　需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”大多买不起130万的新房了。新房5年上涨90万，5年里谁家工资增加了90万？
　　房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，房地产商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”，自有30万缺口20万。到2007 年一套130万时变“弱需”，自有50万缺口80万。3年再涨1倍到260万时变“无需”，无可奈何之需，自有90万缺口170万。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。
　　房价上涨中，一工薪族2005年缺30万，2007年缺80万。劳动年数越长越买不起房，再涨 10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年，炒股，炒商品期货，炒外汇….. 炒这炒那，就是不应该炒民生！有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房，那是以前，现在人家房价收入比只是6倍的上下，如果还在炒房，房价收入比就会超过10倍。
　　2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出：“依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明，炒房犯法行为已危及民生，危及正权了。炒股不会危及民生，不会危及正权，有利融资发展生产，于是有些资金会被引导到股市去。