宏观调控，原本就是摸不着真理在何方。凯恩斯曾轰轰烈烈地把美国经济从1930年代的大危机中拯救出来，当时甚至是风光，后来却被以弗里德曼为主的货币学派认为：危机爆发的最要原因是当时政府错误地实行货币紧缩政策，凯恩斯大力推行的扩张性财政政策没什么了不起——货币学说最捧！！！（有趣）

 

中国的房地产宏观调控也是同样难搞，从根本上讲，宏观调控重在调整总供给和总需求，其手段主要是财政政策和货币政策。回顾近几年调控历程，我们走了一断弯路，前几年过于紧缩供应，没能及时压缩需求，导致房价一直往上涨。还有一个因素是，房地产生产周期较长，调整供应的效果往往需要二年左右才能真正见效，比加息需要6个月的见效期还要长，这就会造成调控供给的时机和力度很难把握。接下来，大概分析一下影响供给的四个要素吧。

土地房地产开发的基础，按照目前我国每年数亿平米住宅需求量，每年必须保持相当大规模的住宅用地供应量，才能形成持续的有效市场供应。2004年开始，国空出台一系列紧缩“地根”的政策，规定8月31日后必须以“招拍挂”方式出让，在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年，强调实行最严格的土地制度等。紧缩“地根”成效明显，如上海的土地出让面积由2004年3415公顷降到2005年的3198公顷，再减至2006年1416公顷。土地供应的明显减少，使后续的住宅供应随之减少，从而导致供不应求，房价持续上涨。在一定程度上可以说，紧缩“地根”的政策有较大偏差。2005年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。2007年开始，国家明显调控供应政策，积极加大供应量，根据全国土地市场动态监测结果，2007年上半年全国住宅用地供应同比增加25.3%，占房地产开发用地供应量的74.7%，同比提高3.9个百分点。只有加快住宅用地的供应规模，才能从根本上缓和供不应求的矛盾。当然，从由于我国“18亿耕地红线”接近破线，新增用地潜力不容乐观。

土地出让之后，如果开发商不按时进行开发，就无法及时形成有效供给。2007年6月，国税总局解读《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》时认为，目前全国已出让的土地有2/3仍处于闲置状态，尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。近几年，出台了几个相关调控政策，如2005年的“国八条”规定：“严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2006年的“国十五条”再次追加力打击力度：“加大对闲置土地的处置力度，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”2006年三部委联合出台《房地产交易秩序专项整治工作方案》，2007年升级为八部委联合进行市场整治。2008年元月3日出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》再次强调要回收闲置土地。由于造成土地闲置的原因往往比较复杂，部分涉及当初划拨出让时政府与企业之间相关约定，因此导致各地都有大量的存量土地仍然处于闲置状态。

在成熟的市场体系中，市场机制能够自动调控供应结构，但在目前我国住宅市场尚处于初级阶段的情况下，必须更多的依赖政策调整和优化供应结构。2003年，开始禁止别墅用地出让，2006年“国十五条”中更细化为“70/90”政策：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”全国工商联房地产商会发布最新的全国房地产市场报告显示：2007年1－9月，90平方米以下住宅投资在商品住宅总投资中的比重从1-2月的15.94％，提高到1-9月的21.2％，每月增加1个百分点左右。这表明，商品住宅市场结构调控效果开始显现，但距中央的要求距离较大，2007年已难以达标，从现实情况来看，地方政府并没严格执行这一政策。

作为资金密集型产业，房地产业受信贷政策的影响很大，近几年持续紧缩开发贷款，使许多开发企业的项目开发速度受到制约。2003年6月，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”2004年2月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》；国务院也发出通知，房地产开发项目资本金比例由20％及以上提高到35％及以上；从2004年开始，我国步入加息和提高存款准备金率通道。而且其后几年，央行继续和强化对房地产业的信贷紧缩政策。至2007年累计加息9次。紧缩信贷使开发商对银行的依赖程度降低，尤其是中小开发商的资金趋金，部分企业被迫缩减业务甚至退出行业，但大型开发商尤其是上市公司，却并未受到明显影响，从资本市场上圈来的巨资使其扩张速度加快。由于受美国次级债危机的影响，今年从紧的货币政策有可能会有所放松。