常州房地产市场近期概况及未来走势预测

综述：

2008年房地产市场调控政策从紧，销售压力依然严峻。常州市场面临发展瓶颈，是现状的突破还是徘徊，或者就此进入“冰河期”，各方论调不一。

在08年的前两个月里，农历的岁末年初，常州房地产市场对前一年度的最后走势进行了延续，成交量继07年11月份以来已经连续4个月下滑，但就目前的状况来讲基本和07年初的发展趋势保持相同的态势。

2008年以来截止到3月10日，进入招拍时间的公告地块市区及新北区共20宗，加上1宗前期挂牌的恐龙园B地块，已经成交15块地，成交面积达878744㎡；武进区公告13宗（主要是乡镇地块，湖塘区域有3宗），其中还有3宗地是二次挂牌，到目前为止还没有成交。

从目前的挂牌成交的区域情况来分析，目前常州房地产发展水平相对较高的市区和新区成为开发商投资开发的热土；而对于房地产发展水平相对较低的武进地区来讲，投资风险与收益之间的权重似乎没有达到开发商心理的平衡点，当然这于该地区出让地块基本都是乡镇地块也有一定的关系。

在已成交地块中红梅公园东侧毛纺厂地块成为个开发企业的关注焦点，联集企业以12亿元的高价竞得该宗地块，该地块规划用途为纯住宅，估算楼板价在5316.8元/㎡，如此高的开发成本可以预见其住宅产品将高价入市，将会对常州中心区域房价形成上仰牵动。



从挂牌成交量来分析，开发商对常州房地产开发的热情还是比较高的，常州房地产市场已经受到全国性开发企业的关注，07年在常州市场有过风吹草动的外来开发商也不少，部分开发商已经涉足常州地盘。

从成交面积来分析，市场新增土地面积878744㎡，以保守估计1.8的容积率计算，住宅新增量将在160万㎡左右，所以市场的供应量还是比较充足的。

1、市场供求

进入2008年整体市场供应量依然比较充足，截止到2月底市场可售商品住宅面积541.3万㎡，但1~2月份由于是新旧年的交接时期，所以市场的增量比较
小，就增量而言1~2月份市场新增住宅面积只有29.4万㎡，而市场去化53.3万㎡，1、2月份成交量分别比上月下降8.37%、50.7%。

虽然目前市场还是处于走软状态，但从前两年常州市场的销售量动态情况来分析，可以预测，这种态势将在3月份扭转，并且保持一个短期的上升，进入6月以后又
开始稍有缓和，8月后开始迅速上升到年内的销量最高点，11月份回落，12月份以略微上仰后收关，当然期间由于各方面突发因素的影响，还是会存在正常的波
动。

2、价格水平

商品住宅平均价格自07年5月突破4000元徘徊线以后，8月份开始维持以4200元为平衡线的走势波动，跨近08年后平均价格开始以每月下滑5%的趋势回落，08年2月商品住宅平均价格为3882元/㎡，与06、07年相比分别下降0.61%、0.76%。

在价格走势上，3月份依然会回升，并保持全年的上升走势，期间仍然有正常波动。

 
“今年常州楼市的整体走势仍将保持相对平稳，楼盘品质化发展将得到一个很好的跃升。其中住宅仍将是市场上的主力产品。”日前，常州市房管局有关负责人告诉
说，就今年的市场供应量来看，去年节余到今年的存量仅住宅这一块，就有500多万平方米，加之今年新上市量也将保持与去年700多万平方米的体量。如此一
来，今年房地产销售压力可不小。就房价来说，由于楼盘品质的提高，今年房价还将有小幅的上扬。一般情况之下，每年上半年住宅成交均价走势比较平稳；年中往
往是价格波动幅度较大的时间段；而到了四季度左右，成交均价涨幅会有所提升，并且这一时段的价格会逐步延续到次年五月份前后。

 “对于今年市场的走势来看，我们保持谨慎的乐观态势。”城西楼盘的一位负责人表示，毕竟从去年剩余下来的开发量还将流转到今年来消化，而从他们掌握的一些资料来看，今年的楼市不容那么乐观。


“2008年整体市场供应量依然比较充足。”常州汇通传盛策划咨询有限公司研展部的刘红裕分析认为，虽然目前市场还是处于走软状态，但这种态势已经在3
月份开始扭转，并且这样的利好会保持一个短期的上升，进入6月以后又开始稍有缓和，8月后开始迅速上升到年内的销量最高点，11月份回落，12月份以略微
上仰后收关。


“目前，常州楼市正在复苏，整体也开始热了起来。”近日，河海大学苏南经济发展研究所所长安文教授掷地有声地告诉说，常州近一两年来的房价没有大涨，出
现向上或向下的拐点都是不正确的，市场供求相对平衡，当然，他不排除局部供大于求的状况，但总体还是持续向前的。另外，值得注意的一个现象就是，外来地产
大鳄相比较周边城市，常州还是少的，但这两三年俩，一批有实力的开发商大手笔的拿地开发行为已经逐渐起到了带头作用，后继者慢慢有了不少。他们开发的楼盘
已经有了不少的“跟随者”。

     众所周知，常州商品住宅平均价格自去年5月突破4000元徘徊线以后，8月份开始维持以4200元为平衡线的走势波动， 进入3月份后则会回升，并保持全年的上升走势，期间仍然有正常波动。




进入3月中下旬以来，从一些媒体上的大量房地产广告就可以看出，一些开发商已经“铆足了劲”纷纷亮相市场。而据粗略观察来看，一些开发商甚至还运用多个大
篇幅的手笔给购房者以强烈的视觉冲击力。“我们将在最近推出楼盘的一些新房源，这些新房由于位置更好，我们的价格自然会比之前的高出一、两百元。”城南一
楼盘销售负责人告诉记者说。而位于新北核心地段的一个即将面市的新盘有关负责人也告诉说，由于项目定位的问题，他们的楼盘主要是想卖给一些二次、三次置业
的人群，所以价格普遍会高些。很明显，说这话还是有相当底气的，“对于城北的走势，我是整体看好的。尽管产品没有大的突破，但价格会是高开平走态势。”日
前，江苏联盛房地产咨询有限公司周立平副总经理分析认为，该区域内配套建设再上台阶，频频传出利好。常州市新体育中心，歌剧院，一期高架都将完工。同时，
中华恐龙园三期和高铁也都将陆续开工。在这样如此好的市政基础建设“铺垫”的带动下，今年的新北区供应量、成交占比都将有望超过去年。

  城中、城南、城北、城东、城西，这五大区域今年会有哪些楼盘亮相，楼市有什么特色，各自的热点在哪里，这正是购房者所关注的焦点。为此，《金楼市》走访常州楼市，对此进行了大胆预测。



【城中】稀缺价值更加凸显




该块楼盘投资在经历过数年的开发建设高潮后，近年来楼盘数量已经大为减少，寸土寸金立即显现。据了解，城中板块房价已突破1万元/平方米，已经明显高于周
边板块，成为常州楼市房价高地。就产品类型来说，城中（市中心）的楼盘无所不包，住宅品质化已经大为提升，小区环境日益成熟；商业项目更是建设得如火如
荼。随着常州建设特大城市步伐的加快，许多国际大品牌开始进驻本地市场，这就为商业的大踏步跨越提供了发展的基础。江苏联盛房地产咨询有限公司市场营销经
理沈志刚预测，2008年的城中板块，在上半年销售旺季到来的时候，随着一些新兴楼盘的亮相，万福路沿线和劳动中路沿线有望成为城中热点。




万福路是一条连接市区与新北区的重要道路。在近年的城市建设中将形成常州地区的一条黄金走廊。据介绍，该区域将成为常州新CBD（中央商务区）的名片。由
此，也昭示着区域将是一个房价高地，也是有钱人聚集的热点地区。随着常州第一高楼“凯纳商务广场”的入市揭开了该路段沿线楼盘开发的序幕。未来“新城首
府”——新城在常州的第一个高端商住项目、港龙商务广场、嘉城房产项目、中天凤凰集团的项目均将在今年启动，因此该沿线值得关注。




劳动中路是常州市中心的一条主干道，近年来受土地限制开发项目一直不多。原常州电脑城——银河湾电脑城，兰陵老城区——九洲集团开发项目，飞天齿轮厂南北
地块，灯芯绒厂地块的启动等集合了商业、商住、住宅多种类别的开发楼盘的启动，该片区将成为原老市政府地块——正方京城之外的又一个热点集中区域。





【城北】品牌化程度越来越高




由旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等板块组成的常州新北区经过十多年的发展，不论规划、投资都成为常州城市发展的“代表”。目前，随着新市府的搬迁落
地，也大大刺激了房地产业的蓬勃发展，地价一涨再涨，房价一翻再翻。目前，世茂、九龙仓等越来越多外来地产大鳄纷纷进驻开发，更加大了该区域的发展后劲。


2008年的城北板块，在4、5月份销售旺季到来之时，吟枫苑、阳光福地将率先面市。除此之外，世茂·香槟湖、银河湾第一城、九洲花园等一批去年首开的楼
盘，全新房源今年也将陆续公开。而这些楼盘在去年的销售过程中，由于品牌效应的存在，在很大程度上吸引和创造了常州楼市热卖的奇迹。


 据预测，新市政府周边房价涨幅最快，也最有可能和市中心板块处于同一水平。而且，未来三五年，常州将花最大的力量发展这一区域，由于2010年的省运会
在常州举办，这一区域将是常州的门面，代表常州的形象。体育会展中心，规划和博物双馆，大剧院已经先期启动。现在该区域价格在6000元/平方米左右，未
来升值潜力可见一斑。


 新龙区域现阶段只是新北“三龙”居住区之一（另两条龙是青龙和飞龙），是高铁站抬高了新龙的地位。新龙生活区从2005年启动至今一直关注度不高，但去
年凤凰名城的火爆公开与取得的销售业绩着实让购房者对该区域的认知度有了质的飞跃。业内人士认为，这一板块基本算是一块处女板块，目前有滨江明珠城
（100万平方米），锦海星城（100万平方米），凤凰名城（30万平方米），还有150万平方米的安置小区，该区域现在3200-4000元/平方米的
价格注定其成为潜力股。

 去年面市的常信·天润园曾一度引领恐龙园周边楼盘。去年年末，高端楼盘、150万平方米世茂·香槟湖首次公开。而据了解，未来香港九龙仓在恐龙园南侧近80万平方米体量的综合项目也将启动、颇具实力的荣盛地产也成功获取香树湾福园西侧的地块，再加上常信·天润园后续的推案量以及即将进入预热期的康桥水郡，恐龙园周边区域无可争议地成为常州楼市的高尚住宅聚集区。





【城南】区域内竞争白日化

 城南已经逐渐完成了从多层、小高层、高层的物业形态发展过程。该板块从零散的、小规模地无序开发逐渐走向成片的、大规模开发，将从中低档的住宅开发走向综合性价比高的新居住开发时代。

 2008年的城南板块，新天地·不夜城、香江康桥、百安居·铂安国际等新盘将带动区域销售热潮，而天隽峰、御城、九洲豪廷苑、中天名园以及新城的部分在建在售楼盘将加推新房源，区域竞争更加激烈。热点片区预计依然集中在湖塘中心片区。

近两年来，湖塘已连续成为常州房地产的热点地区。今年除了在售的诸多大盘余量还在继续加推外，在湖塘的中心地段仍将有大量的楼盘入市，且产品形态较为丰
富。其中代表楼盘有：又一城、新天地·不夜城、新城风尚、新城帝景、泰富城等。此外，这一板块内的湖塘南田公园周边，新城投入的南都加公馆有130多万平
方米，路劲的御城、天隽峰和又一城三盘齐放的景象，规模宏大的莱蒙城再掀风云，这里将是武进人居的优质区域。



 【城西】楼盘品质呈差异化

 城西板块作为紧邻常州市中心的区域，主要以钟楼经济开发区和沿怀德中路往西沿线为开发热点。近一两年来，以本土的中亿、中房、怡康房产公司为代表的一批开发商，正是看中了其未来的CBD区域而大张旗鼓吃起“蛋糕”来。

2008年的城西板块，随着朗诗国际街区、城置·御水华庭、凯尔枫尚、青枫公馆等楼盘的竞相公开，开发活力在一定阶段将得到彰显。另外，香江华廷二期、景瑞曦城、鸿意锦苑等一些中低价位楼盘将继续有房源上市。


 钟楼勤业地区近年来的推案量已经偏大，而在今年仍有不少新案即将启动。其中城置·御水华庭无疑是未来该片区的领军楼盘，以知名开发商为背景的40万平方
米成熟居住区大型楼盘本身就将对区域的其他项目形成挑战，而青枫公馆、好享家、凯尔枫尚、万水置业项目、港龙等项目将形成该片区新的竞争格局。值得注意的
是，该板块由于楼盘品质参差不齐，也将导致购房者明显的差异化需求。



 【城东】大腕助阵一鸣惊人



城东板块至今没有形成大气候，但是，春节后，随着李嘉诚麾下的“长和系”在常州竞得的位于红梅公园东侧及武青路北侧、总用地面积约80600平方米的地块后，该区域一下子就引起开发商及购房者的热议。

 据了解，该区域“五纵五横”的交通格局已经形成——常澄路、大明路、青洋路、五一路与戚月路横贯南北、直通东西，以此也将催生“东大门”新城区。


 随着BRT二号线的即将启动，这个东、西走向的快速公交也将使得钟楼怀德中路往西的主干道路沿线成为购房者不得不关注的区域。而南京朗诗·国际街区科技
住宅以及广州方圆·云山诗意这样的现代徽派建筑首次进驻常州，必将会引起不小的市场反响。城东的东方大道沿线，特别是戚区政府附近区域，随着东方福郡、园
城豪景、加州枫景等新老楼盘的公开，也可以在一定程度上满足常州人“地段购房”的需求。而该区域的房源大都还是常州房价的一个“洼地”，对经济不宽裕的人
群来说，是个不错的置业选择。